上次聽萬科的股東大會 王石在會上針對姚正華的過往言行做了深刻的檢討總結 他說：管理層沒法決定股東是誰……你必須要學會“與狼共舞”。私心大贊。話說 形勢比人強。時代在變 連大大“新常態”都說了幾年了。資本市場的天要變了 互聯網的天要變了 房地產的天 也要變了。毫無疑問 我們面臨中國經濟歷史上最大的一次房地產泡沫。說沒有泡沫 那是自欺欺人 但說泡沫馬上要崩盤 那又是危言聳聽。房地產也要進入新常態了。這個新常態是：1、房地產過去普漲的行情結束了 城市間的分化加劇。選擇到哪個城市去買房子 可能直接是賺錢和虧錢的區別。所以 今年以上海南京為代表的一二線城市 房價猛烈上漲 而三四線城市依然處在去庫存的水深火熱之中。2、一線城市房價處在歷史最高位 買房子的風險在快速放大 對泡沫崩盤的擔憂也比以往任何一個時期都強。而且。 如同城市間一樣 各區域間的分化也將快速拉大。同樣的城市 選擇哪個區域和不同類型的產品 得到的結果也將非常不同。對第一個變化 很多人已經談過了 也已經有了共識：力爭一二 不三不四。這次主要聊聊第二個變化。每一年 都能看到很多媒體同行制作類似文章：如果能穿越 你愿意回到哪一年的深圳？下面一群人回答：回到2006年 買一堆房子。這樣的回答代表了我們很美好的心愿 誰都想有一套房 誰都想更富有。但原諒我嘴賤 我還是要說：即便是時光倒流 那些當年沒有下定決心買房子的人 還是會決定不買房子。因為 10年前的房地產 在10年前的人們心目中 和10年后的今天 泡沫都是一樣的大！買不起房 房價太高 不是今天才有 每年都是 今天覺得房價高買不起 回到當初的歷史條件下 一樣是覺得房價太高買不起。網上關于“空軍們”的觀點已經夠多的了 大家可以自行整理一下 我就撿最早的列幾個。2001年 北大教授魏杰就說了：中國的房地產已經有了很嚴重的泡沫。這是我印象中 第一次有學者對中國房地產定性。2003年 央行發布了121文件 用行動表明了中國的房地產有嚴重的泡沫。這是我印象中 官方第一次開始調控房地產。而2006年 房地產才開始真正的“雖千萬人吾往矣”的大無畏上漲。之后的空軍們 很多很多了 你到網上發個帖子說現在的房價還正常 看看會被噴成什麼樣子。說這些 并不是在嘲笑專家們判斷錯誤 誤導了很多人發財 相反 對于經濟形勢的看法。 每個人都會根據自己的經驗知識以及有權做出自己的獨立見解。在這一點上 我從來都不反對“謝國忠”們的看空 也從不嘲笑那些看空派的錯誤。真正有獨立思考的人 他們不會把自己的發財機會建立在盲從專家的基礎上。他們會從市場的磨礪中學會獨立思考 并勇于為自己的錯誤負責。說這些 是為了說明：對房地產泡沫的恐懼 不是今天開始 而是持續了10幾年了。今天人們對深圳房價漲到5萬的泡沫擔憂 和當年深圳房價還在6000的時候的泡沫擔憂 沒有本質的不同。不 持續10幾年還不止 接近30年了。這是流傳非常廣的、人民日報1989年對房價的憂國憂民 當時上海房價竟然膽敢漲到2000塊。幾乎接近30年的時間長河里 中國的房地產沒有哪一年、哪一天 不處在巨大的泡沫中。如果有興趣 去圖書館翻閱一下往年的媒體報道 結果一定是：幾乎每一年、每一天 媒體報道里都充斥著市民對高房價的抱怨 對買不起房的擔憂 對政府調控不力的失望 對炒房客的痛恨 對開發商無良的咒罵 對房價即將暴漲的預測 對房價即將下跌甚至崩盤的恐懼……我報道過的這樣的案例 不知有多少。你看過的這樣的案例 也不知有多少。房價在2000塊的時候 有巨大的泡沫 應該跌。然后漲到了6000塊 泡沫更大了。然后漲到了2萬塊 泡沫太大了。然后 漲到了5萬塊 樹長到天上去了 泡沫大得一嘴……房價一直在漲 我們操心泡沫操心了10幾年。幾乎接近30年的時間長河里 中國人擔心房地產崩盤 已經成了條件反射式的思維習慣 幾乎到了一種病態的地步。日日談、夜夜談、月月談、年年談。這說明了什麼？問題出在認知上。我們（包括監管層）渴望房地產市場是干凈的、單純的、不帶一絲雜質的 像林志玲那樣不食人間煙火的。一定要是白酒 不能是啤酒。我們害怕泡沫、拒絕泡沫 不理解也不接受房地產有泡沫。多少年來。 我們唯一沒變的是：官方和民間都表現出對市場牢牢掌控的企圖心 我們不喜歡不確定。這實質上折射出的是：你我內心深處對市場的不確定性心懷巨大的恐懼。綜合那么多年的采訪觀察 我認為大部分人理解的房地產市場是這樣的：房價每年的漲幅不應該超過GDP或人均收入的漲幅。房價和人均收入比較不應該超出1:6-1:8的國際合理范圍。簡單說就是 房價要慢慢漲 穩定確定 不能像我們過去這么多年漲得不像話。那樣人們都活得有希望有奔頭 而不能像現在漲得令人絕望。這樣說對不對呢？當然再對不過了 政治正確 經濟也正確。所有的行業都應該這樣發展 國民財富慢慢增長 人民生活幸福美滿 一切井然有序 就這樣帶著鮮花與掌聲走向偉大復興。可惜不是事實 從來不是。事實是：過去10年、20年來 中國的房地產泡沫是實實在在存在的 有的時候小有的時候大 但都有。就是因為這樣 才一直會有那么多人覺得房價太高買不起。一個想象中的干凈的不染塵的房地產市場 有 在教科書里。這是很多人 包括我在內 過去很多年對泡沫認識唯一不對的地方。我們的經濟學教科書 從來不教經濟危機 不教泡沫 因為泡沫是資本主義社會才會出現的 而我們偉大的有特色的市場經濟 是不應該也不會有泡沫的。我們的房地產 是居住品 不是金融資產 在非常長的時間里 我們根本不去討論房地產可不可以、應不應該投資這樣的問題。這樣的教科書還告訴我們：交換不創造價值。這些年來 那些恪守原則的人 卻成了窮人。而那些扔掉這種投資理念的人遠雄U-TOWN商辦店面 卻富有了。我們上幾代人、這一代人 就是接受這樣的經濟教育 自帶這樣的知識結構 來理解這一場史無前例的房地產泡沫的。有商機觸覺好的 把握住這樣一個機會 發財致富了。但在輿論和民眾的話語體系里 他們被描繪成了：貪婪的毫無道德的投機分子 青面獠牙虎視眈眈 他們是不勞而獲的一味只顧鼓吹房價的可恥的食利階層。如果可以 我也希望房價每年都穩定確定的漲一點 我也希望每個城市都能“大庇天下寒士”。但這10幾年的市場發展告訴我們：市場之所以是市場 就因為它是“測不準”的。教科書理論只給我們描繪了一個“應然”的世界 但沒有告訴我們怎么應對“實然”的現實。當現實和理論脫節的時候 我們就認為市場錯了 我們不能接受犯錯的市場 我們要像教育犯了錯誤的小孩一樣去糾正市場。一個干凈不染塵的房地產市場是不存在的 縱向看過去10幾年的歷史上不存在 橫向看國外的房地產市場也不存在。泡沫本身就是房地產市場的一個組成部分 這是我們要從根本上改變的認識觀。日本的泡沫持續了50年崩盤了就不說了 美國的房地產一樣一直都有泡沫 經濟連年的個位數增長 但在2007年之前 紐約的房價也是雙位數增長。和我們一樣同樣是金磚四國的巴西 如果按我們的觀念 里約的房地產市場比深圳更可怖：一邊是樓價5-6萬的公寓 一邊卻是食不果腹的貧民窟。如果要說泡沫 巴西早該崩盤了。如果對比里約的市場兩極 上海深圳的樓市反而更健康。過去10幾年的市場 教會了我們一點：要學著接受“市場有泡沫”這個基本事實。有泡沫 并不總是很可怕 反而是下意識拒絕市場有泡沫 認為市場就不應該有泡沫的思想 才最應該擔憂。更應該擔憂的是：認為市場有泡沫 就會下跌 然后選擇坐等下跌拒絕參與。如果說有些經濟學者、很多網民 在過去犯了錯誤的話 我認為就是這個：將市場有泡沫和市場要崩盤劃了等號。泡沫還沒有崩盤 自己倒把自己嚇壞了。回到王石的反思來 與狼共舞 這是我們在面對泡沫的正常態度。既然泡沫是市場的一部分 為什麼還要因為擔憂泡沫破滅而不去參與？當然 是泡沫早晚都會破的 但它需要很長時間 這個過程 足夠你控制好自己的風險 而不是從一開始就遠離它。事實上 泡沫真的漲起來 你躲得了么？泡沫真的破滅了 你又跑得了么？既然躲不開又跑不掉 何不迎風而擊？所以 對于我們吃瓜群眾來說 需要確立一個大的基本觀念：房地產泡沫是一個常態 你需要做的是 控制好自己的財務風險 然后與狼共舞 既能賺泡沫的錢 也有能力抵抗泡沫破滅的損失。而不是遠雄U-TOWN店面 一味的想打消掉泡沫 讓市場變成一個的完全零泡沫自以為是的健康市場。那不但是徒勞無功的 而且根本是違背事實規律的。如果經濟體的運行 都能夠一直是健康的、按部就班的 那還會有大蕭條？哪里還會有亞洲金融風暴？哪里還會有2007年的金融危機？抬頭看一看 誰逃過了周期律？誰完美的穿越了商業周期？不需要害怕泡沫 但并不是要你當炮灰。在面對今天房價漲到歷史高位的時候 顯然風險比以往時期更大。這個時候買房子 需要做好風險控制。對深圳為代表的一線天價城市來說 我并不怕房價太高泡沫立馬崩潰。一線大城市的房價現在只能說是不低 但橫向國際比較 還沒有貴到非常離譜。所以 在未來幾年時間里 我并不認為它會崩盤。但我擔心那些沒有控制好風險的激進者 一味的只看到房地產的造富神話 卻看不到潛藏的風險。一句話：買房之前 想好最壞的結果 如果市場有一天下跌了 你的承受力有多強。蕭條的市場 不投資就是最好的投資。但如果市場沒有蕭條 就要學會積極應對。市場不會因為你害怕就會崩盤 也不會因為你樂觀而一直大漲。——————————往期文章—————————房價短期見頂 下半年高位盤整 看房的好時機5年內遠雄U-TOWN辦公室租售 深圳還有多少企業能夠沖刺世界500強？大都市圈外看深圳 我們正面臨一個全新的樓市！比樓市崩盤更可怕的 是你一直沒買房眼前的一切如同那年 央企的“地王癌”你治不好華為需要的是三個深圳灣 深圳實在給不起深圳城市更新7年未立法 現在告訴你：5年內不會再拆舊小區！為什麼佳兆業可以成為一只不死鳥？（全球資產配置？WEEX等你來一起交易！) |
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